不動産投資とDIYリフォーム
一般的に不動産投資といえば、銀行融資を利用してレバレッジをきかせて一棟アパートやマンションを購入していくことです。またワンルームマンション販売している会社も多数あり、不動産投資といえばワンルームマンションを購入するものだと謳っています。都心の新築ワンルームマンションを購入すれば賃貸需要が高いため、空室に悩むことはないといいます。賃貸需要に対して適正家賃で募集する限り、賃貸入居が続くはずです。
新築ワンルームマンションを購入して、節税や団信による生命保険代わり、年金対策になるとされています。借入期間を30年で計算すると、返済金額は家賃収入で賄っていくことで何とかなるようです。ただし、空室になり家賃が入らない期間がないことが前提となります。また区分マンションは固定資産税だけでなく、管理費や修繕積立金もかかるため簡単に毎月の持ち出しが発生してしまいます。会社員や公務員など勤め人の節税対策になるといっても、当初2～3年が大きく赤字になるだけです。経年とともに赤字は減少していき、10年後には黒字となり所得税を負担しなければならない可能性があります。
年間を通じて黒字になるからといっても、キャッシュフローが改善して毎月の手残りが増えるわけではありません。家賃が入って、ローンを返済し、管理費と修繕積立金を支払い、固定資産税を支払うとマイナスのキャッシュフローとなってしまうでしょう。ローンの返済金は建物分の金利のみが経費となり、実際に支払っている返済金が全て経費となりません。減価償却費が経費になるとはいっても、ローンの元金返済以上になることはありません。実際の支払金が全て経費にならないため、お金が残らず黒字となり、税金を支払うことになります。手元の資金がなくなると、物件の維持をしていくことすら難しくなります。
一方、築古戸建では空室で購入することがほとんどです。築年数は30年以上経過していることが多く、平成どころか昭和築であることも珍しくありません。地方の空き家問題は深刻となっていますが、空き家として実際に売りに出ている戸建はそれほど多くありません。アットホームやホームズなどのポータルサイトに情報がでていることもありますが、地方の小さな不動産業者の情報まではネットに出ていないこともあります。
そんな築古戸建は、住宅ローンが付かないことが多く、現金を持っていないと購入することはできません。その現金はいくら必要なのか、数年前であれば300万円は必要だと言われていました。最近では空き家が問題になっていることもあり、安い築古戸建は100万円以下で購入しているケースもあるようです。最初から100万円以下で売りにでている物件はほとんどありませんが、指値をして下がる場合もあります。
空き家の築古戸建を購入したら次はリフォームが必要です。ただし、リフォームで多額の費用がかかってしまうようであれば、安く購入している意味がありません。安くリフォームをするためんは、創意工夫が必要ですがDIYリフォームをすることで費用を抑えていくことが可能です。ただし、自分の労働力を投入して、部材と工具は購入していかなければなりません。最初は工具代で多少の費用がかかりますが、リフォームを業者に丸投げすることに比べれば半値以下、場合によっては1割以下ですみます。慣れてくるまで多少の失敗はありますが、致命的な失敗でなければ修正は可能です。
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