零細大家さんはそれほど儲かっていません

大家さんになって家賃収入で生活していくことができれば、毎日会社に行って仕事することもなく悠々自適な生活ができるはずだ、と考えますよね。大家さんになってみないと分からないものですが、毎月の家賃収入は事業資金でもあるので全て使うことはできません。

家賃収入は、一部を生活費や遊興費として使うことは問題ありませんが、その多くは事業継続していくため、経費の支払いのため取っておかなければなりません。会社員として働いて毎月給料を貰っていれば、当然のことですが会社の経費は会社持ちです。30万円の給料の従業員には、社会保険やその他の経費を含めると、会社が支払うのは50万円以上の金額になります。

会社員も額面30万円給料があっても、手取りは25万円以下になります。税金や社会保険料が差し引かれるためです。専業大家さんは自営業となりますので、年金は国民年金、健康保険は国民健康保険を自分で負担することになります。

自営業であるため、経費は売上から控除して所得計算をしていきますが、会社員のように給与所得控除などもなく、青色申告でなければ所得計算は基礎控除のみとなります。特に築古戸建は減価償却の期間が短いため、減価償却がなくなれば経費が少なくなります。経費が少なくなるので、利益が残りやすく、所得が増えてしまいます。

所得が増えても、手取りの家賃収入が増えるわけではありません。家賃収入が増えることもなく、所得が増えて支払う税金が増えることになります。可処分所得として残るお金が少なくなっても、大家さんの事業継続のために運転資金は確保しておかなくてはなりません。

築古大家はできる限りDIYリフォームをしていますが、電動工具などの工具代はすでに20万円は超えています。現場作業があれば、そこまでの交通費や飲食代、また部材の費用などかかります。修繕業者に丸ごとリフォームをやってもらうことに比べれば、かなり費用は安くなりますが、それでも10万円は超えてしまいます。

外壁や屋根塗装も費用がかかります。足場をかけてやる作業になりますのでDIYでは難しく、塗装業者に依頼すると100万円を超えることもあります。個人の塗装職人さんに直接依頼ができれば50万円以下になる場合もありますが、決して安い金額ではありません。

空き室がでれば、家賃収入が減少するだけでなく原状回復リフォームをしなければなりません。家賃の減額と原状回復リフォームの費用としては、運転資金として家賃の1年分は取っておく必要があります。家賃の1年分の運転資金があれば、急な支払いに困ることはほとんどありません。

築古大家は家賃収入で何とか生活をしていますが、運転資金はそれなりに準備しています。そのためには、節約生活が基本となります。毎年支払う固定資産税はすでに50万円を超えています。入居者対応は多少の費用がかかっても迅速に対応し、不動産業者には広告料だけでなく、担当ボーナスもつけています。支払うべき所に支払うために、資金の無駄遣いはできません。

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