不動産投資はどの分野が儲かるか考えてみた　その④

中古物件を買えば儲かるのか、新築に比べれば利回りも高くオーナーチェンジであればすぐに家賃が入るので儲かりそうです。新築では利回り5％もあればいい方ですが、地方の中古1棟アパートでは利回り10％を超える物件は珍しくありません。むしろ地方で利回り10％未満の中古物件は割高だといえます。

一時期、地方で中古の一棟マンションを買って一気に家賃収入を伸ばす手法がありました。鉄筋コンクリートマンションは耐用年数が長く、木造22年に比べ47年もあります。銀行などの金融機関は耐用年数の残存期間で融資することが一般的で、築年数22年未満の鉄筋コンクリートマンションでは30年の借入が可能です。

返済期間が長くなるほど毎月の返済金額が減り、家賃収入が残ることになります。税金の支払いを除けば、キャッシュフローはプラスでやっていくことはできます。ただ、そこには空き室想定と修繕費用はほとんど考慮していません。空き室がでれば家賃は入りませんし、原状回復リフォームもしなければなりません。空き室がでると収入が減るだけでなく支出も発生します。

また大型物件では大規模修繕の費用も高くなります。一戸建ての外壁塗装では高くとも100万円ていどですが、3階建て以上の鉄筋コンクリートマンションでは外壁修繕で1,000万円以上の費用がかかります。中古で買った時に、大規模修繕がやってあればすぐに必要となることはありませんが、そうでなければ数年の間にやらなければならないでしょう。

手元資金があれば問題とはなりませんが、毎月のキャッシュフローで何とかやりくりしているようでは厳しくなります。大規模修繕は必ずやる必要はありませんただ、やらなければ経年劣化が進み雨漏りなど不具合が発生する可能性があります。雨漏りが発生してから、その部分だけ修繕すればいいとする考えもあります。外壁や屋根の修繕は足場を組んでやることになりため、一度にまとめてやることになります。

建物の修繕があれば費用がかかります。家賃の1年分の資金など簡単にとんでいきます。一棟マンションで毎月100万円の家賃があり返済が80万円あれば手残りは月20万円、年間240万円です。修繕費用が必要となるのは手残りの240万円ではなく年間家賃の1,200万円です。手残り家賃を全て貯めておいても5年かかります。

税金の支払いと空き室による家賃の減少、原状回復リフォーム費用を除いているので、実際は5年で貯まることはありません。こうなると一棟鉄筋コンクリートマンションは儲かりません。それでも一棟鉄筋コンクリートマンションが一番儲かる可能性があります。一棟アパートや一戸建てに比べて居室が多いことで、一棟での家賃収入が一番多いからです。建物を安く買い、修繕費用も安く抑えることができれば儲かる可能性があります。

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