不動産投資はどの分野が儲かるか考えてみた　その③

レオパレス21のアパートで界壁がないという問題は、家賃保証の金額の減額交渉が大家さんに入ったことがきっかけで発覚しています。相場の3割以上高い建築費用がかかっていたレオパレスシリーズの共同住宅は欠陥住宅だったのです。界壁などというものは、レオパレス21で報道されるまで知らなかった人も多かったはずです。各室の戸境壁は部屋の壁です。界壁は屋根裏空間の壁です。

一戸建てでは屋根裏が物置やロフトとして有効利用することもあります。また天井を塞いでも壁を作ることはありません。共同住宅は戸建とは違うようです。アパートなど共同住宅では、建築基準法に則ると火災が広がることを防止するため屋根裏には防火壁としての界壁を設置しなければなりません。簡単なものであれば石膏ボードを2枚重ねて設置すればいいようです。

石膏ボード1枚の価格は厚み12.5mmでも1,000円以下です。界壁1つで20枚以下、部材で20,000円となります。新築時であれば簡単な設置作業で済みます。一般的な10室2階建てのアパートでは、界壁が4つ手間賃を1軒あたり20万円とすると、高く見積もっても28万円となります。

1軒あたり約30万円を節約するためにレオパレス21では界壁を設置せずにドンドン建築していきます。設計段階では界壁が入っていたようですが、実際の建築現場では界壁を設置しないように指示がでていたようです。それも建築されてから10年以上経過した建物で界壁問題が発覚してからのことです。

建築基準法を理解して、建築士のような知識が必要になるのかといえば、そこまでは必要ないと思われます。ただ、大手のハウスメーカーに依頼しているのだから問題なく建築しているはずだ、という妄信することは非常に危険なことになります。小さな金額であれば、あまり考える必要はありませんが、大きな金額では慎重にならないといけません。

新築の木造アパートが儲からないというわけではありません。大手ハウスメーカーで営業担当者の言いなりでやってしまうことが儲からないのです。儲かるのは大手ハウスメーカーであり、その一部は営業担当者の歩合給になります。大手ハウスメーカーに依頼をしても、実際に建築現場で施工するのは下請けであり、さらに作業するのは経験が浅い作業員です。

地元の工務店に依頼すれば大手ほど利益を取ることはなく、地元の評判を気にするため丁寧な仕事をするはずです。そうはいっても妄信することはなく、定期的な見回りをして差し入れをしながら作業員の仕事を確認することも必要です。全てに対して疑うことまではやりすぎになりますが、仕事をしっかりやっているのか確認はしていくことが無難です。

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