新築と中古はどちらが儲かるのでしょうか

新築ワンルームマンションは儲からないので止めた方がいい、ということはよく聞きます。では中古ワンルームマンションは儲かるのでしょうか。新築物件は区分マンションや一戸建ては、原価に販売業者が一定の利益をのせて売られています。土地を仕入れて、建設業者に建ててもらい、利益をのせて販売されています。

販売業者の利益がのっていれば新築物件は儲からないのか、といえば必ずしもそうではありません。かぼちゃの馬車が一時問題になりましたが、原価の2倍以上で販売して、無理な家賃保証をつけていました。原価5,000万円の物件を1億円で買ってしまえば、回収していくのは大変です。これを7,000万円で買うことができていれば、儲からないまでも損失はかなり抑えられていたでしょう。

中古の一棟アパートやマンションであれば、割安に買うことができるかもしれませんが、金利が低く融資がつきやすい時期だと高い金額になります。地方で、年間家賃収入300万円築20年の木造一棟アパートでは、利回り12%で3,600万円ですが、融資がつけば5,000万円以上になっていました。

地方の中古木造アパートは、売却時の年利回りは10%を超えないと売却することは難しいとされていました。中古物件アで融資が付くから買ってしまうと、売る時に同じように融資がつくとは限りません。築20年の木造アパートを買って、5年後に売ろうとしても、築25年の木造アパートは融資がつきにくくなります。

新築物件であれば、築10年ではまだ築浅物件であり、売る時にも融資も付きやすくなります。新築物件を自分で企画して土地から仕入れて建物を建てる、ハウスメーカーのようなことをすれば、安く新築物件を所有することができます。ハウスメーカーが企画した建売の一棟アパートは、安普請であっても価格が高いようです。レオパレス21などは高い金額で建築契約を取り、サブリースで家賃保証をしていました。初期の段階で参入していた大家さんは逃げ切れたかもしれませんが、ここ10年で始めた大家さんは保証家賃の減額や、界壁問題などで大変な状況でしょう。

リーマンショックが起きた時期には、不動産融資が引き締められていました。新築物件が売れなくなり、新築や中古を含め不動産価格は大幅に下がっていました。この時期に不動産を買っていて、金融緩和で融資がつきやすい時期に売っていた大家さんは、大きく利益を取っています。

新築と中古でどちらが儲かりやすいのか、個人的な考えでは中古物件です。新築物件は業者から買うのであれば、必ず利益がのっています。中古物件は個人売主では事情があれば安くなります。新築に比べて中古の方が価格交渉、大きく指値が効きやすい印象があります。ただ新築物件は融資が付きやすく、売る時にも価格は下がりづらいこともあり、大きく利益を取れる可能性はあります。

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