築古戸建の大家さんに向く人と向かない人
最近では銀行融資が引き締めとなっていることから、築古戸建が注目されているようです。築古大家も一棟アパートやマンションを探していた時期がありますが、利回りが悪かったことで撤退しました。その後は中古の戸建てをメインに細々と大家さんをやっています。中古といっても既に築30年を超える建物なので築古大家を名乗っています。
新築や築浅物件を所有したい気持ちがないわけではないのですが、物件価格は決して安いことはなく、築古戸建をやっているものとしては価格が合うようなものではありませんでした。今でも定期的に新築ワンルームマンション販売会社から電話が入りますが、一度も購入検討すらいたことがありません。築浅マンションも新築とほとんど変わらないようで、融資を利用する前提で話をされますが、以前に比べて自己資金が必要になっているようです。
スルガ銀行がジャブジャブ融資をしていた時には、フルローンは当然でなかにはオーバーローンもあったようです。実際は銀行通帳の残高改ざん、売買契約書を2枚作成などの様々な不正が行われていました。また1物件1法人の手法で一気に拡大したメガ大家さんもいたことはよく覚えています。
メガ大家さんは、アパート経営である不動産投資はキャッシュフローを生み出す金融商品として考えているはずです。築古大家もメガ大家さんの書籍を何冊か読んだことはありますが、短期間でいかに莫大な億を超える資産を作りだしてきたのか。利回りやキャッシュフロー、融資、ほぼ全てが数字関連の内容でした。
賃貸経営は不動産投資といわれるので、キャッシュフローなどの数字は確かに大切であることは間違いありません。自己資金を全く出すことなく、毎月プラスのキャッシュフローを生み出す物件を購入できれば簡単に儲かります。ただ、そこには固定資産税や修繕費用など考慮していないことが多く、1億円の借金を負っても毎月のキャッシュフローは20万円以下になることもあります。
築古戸建は300万円ていどの金額で5万円の家賃をもらうことは可能です。ただ、そこには融資が利用できないことが多く、空き家であるため入居のためのリフォーム費用、空き室に耐えるための精神的、資金的な余裕が必要となります。自己資金がほとんどないのであれば、築古戸建を購入する前に自己資金を貯めた方がいいでしょう。
賃貸入居が決まってからも、築古であれば様々なトラブルが発生します。建物や設備が古くなっているため不具合が起こるため、修繕費用もかさみます。家賃が入ってきても賃貸経営の運転資金として貯めておかないと、突発的な支出に耐えることはできません。空き室になれば資金的にも精神的にもダメージを受けます。築古大家も空き家の戸建てをDIYリフォームして節約していますが、部材代や現場までの交通費や食費などそれなりの費用はかかります。前回の入居は1年程度で床の根太補強や床下調質材を施工しています。
築古大家自身が築古戸建に向いているのかどうかわかりませんが、空き家リフォームをDIYでやり、賃貸中の入居者対応は迅速に自分でしています。築古戸建は資金も手間をかかります。どちらも自分で対応できないのであれば、新築や築浅を検討するべきでしょう。
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