ワンルームマンション不動産投資は儲けるためではありません

不動産投資をすることは儲けるためにやることが普通に考えられますが、新築のワンルームマンション投資は儲けるためのものではありません。儲けるためでなければ何のためにやるのかといえば、損をするためにやるのです。ワンルームマンション投資は節税になるといいますが、儲かるのであれば税金を納める必要があり、損失が出るため節税になるのです。

損をするのであれば、新築ワンルームマンション投資なんて必要ないですよね。それでも本業の年収が高い人や、大きな利益を上げている人などは、本業以外でわざわざ赤字を出すこともあるのです。

日本での所得税は基本的に累進課税方式となっているため、所得が高くなるほど税率も高くなります。所得が100万円と1,000万円では税率が大きく異なります。195万円以下の所得では5%、900万円を超えて1,800万円以下では控除額がありますが33%にもなります。また、最高税率は1,800万円超で40%になり、最低税率5%に比べて8倍にもなります。

所得があがれば所得税が上がるだけでなく、住民税と健康保険などの社会保険料も高くなります。このため所得が高く税率が高い人ほど、他の所得で赤字を何とかつくりたいと考えるのでしょう。不動産所得は総合所得であり、他の所得と合算できることから節税に向いているといわれます。

新築ワンルームマンション投資は、初年度と次年度には大きく赤字となり、場合によっては100万円以上の損失を出すことができます。初年度は不動産購入における様々な諸費用がかかるため、実際に手出し金も多く当然赤字となります。次年度も不動産取得税など実際に出ていくお金があるので赤字になります。

ただし、3年目以降は固定資産税や都市計画税、また管理費などの固定費用、借入をしていれば建物分の金利、そして減価償却費が主な経費となります。ただ、実際に支払う分でも、元金の返済と土地分の金利は経費として認められていません。

収益物件を購入する時に借入をするのは一般的ですが、その返済を元利均等返済でやっていると毎月の返済金額は変わりませが、経費となる金利は減っていきます。そのため、受取家賃と実際に支払うお金が変わらなくても、毎年少しずつ経費は減少していきます。つまり赤字額が毎年少なくなり、数年後には黒字となってしまいます。

赤字をだして損失を出すために新築ワンルームマンション投資をやっていたはずなのに、数年後には利益がでてしまうのであれば、所得が高くてもあまりメリットがないのかもしれません。

また所得が高く、毎月の生活費にも余裕があればいいのですが、新築ワンルームマンション投資では、毎月の返済が家賃収入で賄いきれないことが前提であるため、キャッシュフローも赤字でありながら、さらに税金を支払うという状況になります。

築古大家が所有している収益物件は、毎月のキャッシュフローは黒字で申告所得も黒字ですが、税率は最低です。年金や健康保険、また消費税10%が重く感じます。でも不動産投資は不動産賃貸業であるため、儲けるためにやっていくのが健全です。

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