ワンルームマンションの1室を丸ごとDIYリフォーム
築古大家が最初に収益物件として、オーナーチェンジ物件として購入したのはワンルームマンションです。当時は家賃5万円で賃貸中でした。売主さんは高齢で手放したいと考えていたようで、100万円ていどの値下げに応じてくれました。賃貸中であることで、内見をすることはできませんでしたが、すぐに家賃が入ることで特に気にせず購入しました。ただ4階でエレベーターはありますが、間取りとしては北向きで7帖ワンルーム、3点ユニットバス、収納なし、洗濯機置場なし、そしてなぜか住居ではなく事務所の登記でした。
空室であれば賃貸募集は苦戦することは間違いありませんが、賃貸入居中であれば間取りや設備が少々ダメでも気になりません。この入居者はオーナーチェンジ後に10年ほど住んでくれましたが、給湯器、エアコン、ミニ冷蔵庫の設備故障があり、その度に新品と交換してきました。おそらく20万円以上かかったと思いますが、家賃を支払ってくれる大切な賃貸入居者のためなので、できる限りのことをしていました。そのため、社会人の独身男性が入居していたのですが場合によっては終の棲家にしたい、とまで話していました。年齢も50歳を超えていたので結婚するとは思いもよりませんでした。
その入居者は結婚することで退去してしまったのですが、オーナーチェンジ後も含めて入居期間は20年を超えていました。ヘビースモーカーだったようで、室内は浴室も含めてヤニ汚れと匂いで大変な状態でした。とにかく汚い、とにかく臭い。そんな状態を脱するために、まずは室内の壁紙を剝がしていきました。壁と天井の壁紙を剥ぐと匂いが多少なくなった気がしました。その後はバルサンを焚いて、しばらく換気をしていました。とにかく匂いを取りたかったのでしょう。
匂いがある程度抜けると、次は清掃作業を始めました。特に水回りは酷かったので、カビキラーや漂白剤を何度も浸けました。30年経過していた3点ユニットは、鉄板で囲まれた壁は内部で錆びてしまい、水膨れのような状態となっていました。汚れもなかなか落ちないことと、内部の修繕が大変なことで3点ユニットバスの交換も検討しましたが、ユニットバスの内部塗装で修繕しました。
3点ユニットバスなので、まずは便器とタンクを外し、洗面台も外しました。その後は錆びて膨れている部分を削ります。穴が空いているのでコーキングで埋めてから、3mmのプラ板で塞ぎます。浴室内のカビや汚れを落とし、塗料がのりやすいように紙やすりでキズをつけていきます。その後は心理今オフといわれる脱脂剤を、綺麗な布ウエスに染み込ませひたすら拭き取ります。拭き取り作業をしっかりしておかないと、塗装が上手くいきません。塗料はユニットバスにも塗装できるバスキュアコートを使いました。塗料はシンナーと凝固剤混ぜて作り、エアコンプレッサーにスプレーガンをつないで吹き付け塗装を行います。吹き付け塗装は1日1回なので、3回塗装するのに3日かかります。
塗装が終われば隙間にコーキングを打ち、トイレと洗面台を取りつけました。この時に浴室とキッチンの換気扇が酷く汚れていたので交換をしておきました。埋め込みタイプなので電気工事の資格が必要となります。キッチンは蚊取り線香式の電気コンロがあったので、ついでに1口のIHに交換しておきました。
壁紙を剥がした後は、なぜか凹みがある部分もあり、パテで均してシーラーを塗布しておきました。糊付き壁紙を使うことで糊付けの手間を省きことができます。床はパンチカーペットが張ってあったので剥がして、9mmの合板を張って1.8mmのクッションフロアで仕上げました。DIYリフォーム期間は他の物件をやっていた期間もありますが、約半年かかっています。業者に頼めば1ヶ月以内にできる内容なので大分かかったと思います。それでも同じリフォーム内容では50万円は軽く超えていたでしょう。DIYリフォームでも部材と材料で15万円はかかりました。期間もかなりかかるので、機会損失を考えるなら費用は高くなりますが業者委託を検討しましょう。
人気ブログランキングに参加しました
最近のことはTwitterでつぶやいています
よろしくお願いします
