儲からない大家さんにならないためには

大家さんと店子といえば、昔の感覚では強い立場と弱い立場、金持ちと貧乏人のように考えられていました。今となっては賃貸住宅が余っていて空き家も多くなっていることから、貸主の大家さんは立場が弱くなっています。大家さんは空き家に入居してほしいので、借主や不動産業者に必死にアピールしています。不動産業者は広告料や担当ボーナスが出る物件を積極的に紹介していきます。

広告料は大家さんが不動産業者に支払うもので、仲介手数料は借主が不動産業者に支払うものです。最近では、仲介手数料は貸主と借主が半月分ずつ支払うと判決も出ています。一部の不動産業者は借主手数料を半月分でやっていますが、その他の費用がかなりかかります。

貸主も広告料1ヶ月だけでなく、仲介手数料半月分支払うことになると家賃の1.5ヶ月分の支払いをしなければなりません。1.5ヶ月の支払ならマシなほうで、北海道など家賃が安い地域では、広告料として家賃の3ヶ月分を不動産業者に支払うことも珍しくないようです。

広告料が高くとも空き家に入居が決まり、家賃が入ってくるようになればなんとかなります。銀行融資を利用して大家さんになっている場合、空き家で家賃が入ってここなくても、銀行への返済金は減額されません。10室以上所有していて、家賃に対する返済比率も低く、1室や2室が空いてもやっていければ、金銭面で苦労することはないかもしれません。

ただ、金銭的に大変な状況になるのは返済比率が高い収益物件を購入してしまうことだけではありません。築古戸建を1戸購入して、賃貸する時にもリフォーム費用がなければ進みません。DIYで少しずつ進めていくのであれば問題ないかもしれませんが、資金があれば外注することがき、時間短縮も容易です。

一般的な事業で利益を上げて儲けるためには、売上を上げて経費を落とすことです。大家さんも不動産賃貸業を営む事業者となり、家賃の売上を上げて、経費を減らすことが必要です。ただ、1戸当たりの家賃は上げることは難しく、むしろ下がっていくのが現状です。経費も経年とともに修繕費用はかかってきます。

減価償却費は、実際に支払いが発生しない経費ですが償却期間でなくなってしまいます。支払いが増えても合計の経費は減少することになり、お金はそれほど残らなくても税金の支払いが増えてしまいます。大家さんを継続していくと、減価償却費と税金の問題は必ず発生します。新規で物件を購入していくことで、ある程度の税金の支払いを抑えることができるかもしれません。また所得がある程度増えていけば法人化をすることで、税金の支払いを抑えることもできます。個人事業主で大家さんをやっていくと、税金の問題をクリアしていくことは非常に大変です。

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