大家さんの仕事を考えてみました
毎月の家賃収入を確認するだけ、それが家さんの仕事だと思われています。満室で家賃滞納も設備の故障も入居者間のトラブルも、何も問題が起きなければ、唯一の仕事といえば家賃の入金確認となります。家賃の入金確認すらしない大家さんもなかにはいるようですが、あまり放置すると滞納金額が大きくなっていることにも気づかないことになります。
空室がでると、何もしないわけにはいきません。何もしなければ、空室になった分は家賃収入がなくなります。収入が減ってくれば、毎月の返済も生活費の捻出もだんだんと難しくなるかもしれません。空室がでた時に、原状回復リフォームをすると費用はかかります。費用がかかっても何もしなければ次の賃貸は決まりません。
次の入居希望者が見つかってからリフォームをするという方法もあります。リフォーム中で賃貸募集するやり方です。人気のエリアや物件なら決まりやすいのですが、賃貸需要と供給がどちらも少ない、地方など田舎ではなかなか難しいものです。
リフォーム中であっても、引っ越しをしなければならない事情があり、その地域にその物件しかなければ決まることもあります。築古大家の経験では、キッチン床の張替え工事中に床がない状態で決まったこともあります。流し台の設置が入居に毎に合わなかったため、初月の家賃の減額もしました。
逆に、引っ越しが2ヶ月以上も先の賃貸契約もしたことがあります。法人契約で外国人入居でした。12月から入居する予定で、契約は10月から始まりました。入居が先だったため、最初の2ヶ月は家賃を2万円減額していました。ただ。この時の契約は礼金があったため、広告料の持ち出しがありませんでした。
また、入居中であっても問題が起きれば対応する必要があります。過去に大きなものだと、雨漏りがありました。おおきな台風があった時に、どこか雨漏りが発生することはよくあります。様子見をしてもらうこともできましたが、築年数もだいぶ経過していたため、外壁塗装を手配しました。
その時に探した塗装屋さんは、ネットから安い会社を探して依頼しました。見積りはしっかり見るものではなく、建築面積と延床面積で決めていたようでした。作業は迅速で2～3人で足場を組んで、塗装をして、足場を外して、1週間で終わっていました。費用は外壁だけで50万円ていどだったと記憶しています。
家賃が5.5万円の戸建ですが、入居中で長く住んで欲しいと考えて費用をかけています。この入居者には、その後に洗面台とガスコンロの修理をやっています。今年で更新になりますが10年の入居になり、更新手数料も家主負担でやっています。
空室になれば原状回復リフォームをして、入居中の時には入居者に対する迅速なクレーム対応、賃貸管理が大家さんの仕事です。どちらにしても費用はかかりますので、手元資金を切らさないことも重要でうす。
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