賃貸中と空室時では物件の査定金額が大きく変わります
大家さんになるには、賃貸物件を購入して家賃を貰うことです。賃貸中の物件を購入するオーナーチェンジであればすぐに大家さんになることができます。オーナーチェンジ物件は、購入者はすぐに家賃を受け取ることができるため人気があります。逆に売主たる所有者は家賃が入っているため、売り急ぐことも無理に売値を下げることもありません。戸建でも同じことで、空室よりも賃貸中のオーナーチェンジとして戸建賃貸として高値で売却することも可能です。
ワンルームマンションなどは特に賃貸中と空室とでは、売却価格は大きく違います。中古ワンルームマンションで5万円の家賃で賃貸中であれば、都内であれば500万円以上で売却できる可能性もあります。空室となると300万円にも満たないでしょう。築古大家も1戸のみですがワンルームマンションを賃貸しています。購入時にはオーナーチェンジとして初めて大家さんとなった賃貸物件です。この物件は、400万円以下でオーナーチェンジとして購入しました。今では当時の入居者が退去してしまい、家賃は5万円から4.3万円となってしまいました。
入退去があったことで家賃は大きく下がってしまいましたが、空室よりも大分マシです。以前の家賃は相場に比べて2割以上高かったと思います。都内ではありますが、ワンルームマンションで、3点ユニットバス、洗濯機置場なし、収納なし、北向きの４階です。空室になってから原状回復リフォームをしましたが、ほぼDIYで仕上げました。洗濯機置場の設置工事を検討しましたが、地場の水道業者に見積もりしてもらったら20万円以上の費用がかかるとのことで断念しました。同じマンションの中で違う部屋が賃貸募集されていましたが、洗濯機置場を設置していて4万円で決まっていませんでした。
そのワンルームマンションは駅近くであり、コインランドリーも徒歩5分圏内にありました。ペットも管理規約を改定されていて小型動物の飼育が可能となっていました。部屋は北向きでしたが、4階であるため目の前に建物はありません。昼間は電気をつける必要がないほど室内は明るくなります。社会人で仕事が忙しく、ほとんど家にいないことなど珍しいことはありません。洗濯も滅多にしないため、クリーニング店やコインランドリーを利用することになるはずです。
その後に無事に賃貸入居は決まりましたが、空室時の売却査定はよくて300万円でしたが、賃貸入居が決まってからは400万円を超える査定もでました。賃貸入居中と空室では、ワンルームマンションでさえ100万円もの査定金額が変わってきます。築古戸建であれば、さらに大きな金額の違いがあります。空室であれば200万円以下となり、賃貸入居中となれば400万円以上となることもあります。空室で安く購入して、DIYリフォームをして賃貸入居付けをすることで価値を上げることができます。その後は、そのまま賃貸してもいいですし、売却することになっても利益を残すことができます。ただ、所有期間が短いと譲渡益に多額の税金がかかってしまうので注意しましょう。
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