空室期間が長くなった時のこと
不動産賃貸で一番の不安はなんといっても空き室ではないでしょうか。賃貸入居者がいれば、たとえ家賃が安くなっても、入居者が毎月家賃を入れてくれます。今まで5万円の家賃で入居していたのが、退去してから次の入居で家賃4万円になることはよくあることです。築古大家が所有しているワンルームマンションでは、5万円の家賃で10年以上入居してくれました。その後に退去して、空き室期間はリフォーム期間も含めて1年半くらいでした。
このワンルームマンションは退去した後、DIYでリフォームをしていましたが、とにかく時間がかかりました。途中で他の所有物件である一戸建てが退去してしまい、その戸建てに法人での入居希望の話がきたため、その戸建を優先しました。その戸建は退去してから賃貸募集は特にしていなかったのですが、いつも依頼している不動産会社から社宅での希望ということで、外国人入居者の社宅扱いでした。退去前は6.8万円だったのですが、法人契約で7万円になりました。
築年数が経過してくると家賃は下落するといわれている中で、少しでも家賃を上げることができたのは運が良かったといえるかもしれません。家賃を上げて募集をしていたわけもありませんが、法人契約では個人契約に比べて家賃交渉は少ないのでしょう。地方では個人契約よりも法人契約、特に外国人の社宅として探しているケースもあるようです
賃貸募集をしてもなかなか入居者が決まらないことはよくあることです。3ヶ月、中には半年や1年も募集しても決まらないこともあります。築古大家のワンルームマンションは空室期間として1年以上ですが、賃貸募集をしてから3ヶ月ほどで入居者が決まりました。募集依頼をしたのは、最寄り駅の不動産会社3社です。空室が長くなると、大家さんとしてはだんだんと弱気になってきます。築古大家も当初は4.8万円で募集していましたが、すぐに4.5万円にして、最終的には4.3万円でまとまりました。当然ですが、敷金礼金ゼロゼロです。
広告料は1.5ヶ月ていど支払い、契約時には持ち出しでした。空室期間が長くなり、弱気になっていましたが、家賃保証契約をしませんでした。家賃保証とは借り上げをした会社が第3社に賃貸する転貸契約です。保証する不動産会社の査定家賃に対して80～90%の家賃が大家さん支払われる契約となります。築古大家のワンルームマンションでは想定の査定家賃は4～4.5万円となり、保証家賃は3.2万円～4万円となります。中古物件では80%になることが多く、家賃3.2万円が妥当な保証家賃です。
家賃保証契約をしても、すぐに家賃を保証してくれるわけではありません。家賃保証の免責期間が2～3ヶ月ていどあります。この免責期間には家賃が入りませんので、査定家賃が4万円であれば3ヶ月後に3.2万円が入るようになります。また家賃保証契約をしたとしても、永続的に家賃が変わらないことはありません。家賃保証契約は、転貸可能な賃貸借契約となります。賃貸借契約では家賃を見直すことができ、2年ごとに家賃の減額交渉家賃がされるようです。ただでさえ査定家賃の80%しか家賃保証されないものが、さらに家賃が下がるようであれば、家賃保証ではなく普通に家賃を下げて賃貸借契約をする方が遥かにマシです。80%の保証家賃で契約するのであれば、家賃を5～10%下げて不動産会社に賃貸募集依頼をしていうと入居は決まると思います。
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