家賃保証契約を考えてみました
家賃保証があれば安心して賃貸業を続けることができる、と考えてしまうは危険です。レオパレスや大東建託など、大手の賃貸住宅の家賃保証や管理業者が問題になっています。特にレオパレスでは界壁問題など、家賃保証以外でも大きな問題となりました。アパートなどの共同住宅の2階の天井裏に隣室との境界壁を界壁というのですが、この界壁が入っていなかったようです。共同住宅は戸建など一般住宅と違い、天井裏に界壁を入れなければならないようで、この時に初めて知った大家さんも多かったのでしょう。
家賃保証の30年契約というものも、契約書には家賃の定期的な見直しの項目があるようです。2年ごとに家賃の見直し、減額交渉が入ります。大家さん側で了解をしないと借り上げの家賃保証を打ち切ることも珍しくありません。仮に契約書に家賃の見直し項目がなかったとしても、借地借家法により借主の立場が強くなっていることから、家賃の減額交渉や賃貸借契約の解消をすることができます。
レオパレスや大東建託など、多くの共同住宅の販売や建設業者が家賃保証契約をセットとしているのは、土地持ちの地主さんに共同住宅を新築してもらうためです。土地があっても、現金をそれほど持っていない地主さんは決して少なくないようです。そこで借金をしてアパートを建てることで、相続税対策としているようです。1億円の土地に2億円の借金をしてアパートを建てるようです。
この借金の返済は家賃保証があるので安心できるというのですが、30年間同じ家賃が保証されるわけではありません。毎月の返済額は繰り上げ返済をしなければ下がることはありませんが、保証家賃は減額交渉が入ることになります。支払い金額が下がらずに、入ってくる家賃が下がるのであれば破綻してしまうことになります。2億円もの借金があれば、毎月の返済金は100万円を超えることもあり、保証家賃は120万円であれば何とかなります。これが110万円、100万円と減額され、さらに90万円以下となってしまえば、固定資産税は当然ですが毎月の持ち出しで厳しくなっていきます。
賃貸住宅を購入または建築する際に、想定家賃を自分自身で調べることもしないで、業者の言うことを鵜呑みにしてしまうことも原因の一つかもしれません。中古の賃貸住宅や戸建てを購入して賃貸しようと考えるのであれば、想定家賃を厳しめにみていく必要があります。業者の紹介で購入する物件で家賃保証があったとしても、自分で適正家賃を確認しておかなければなりません。適正家賃がいくらなのか、正確に把握することは難しいかもしれませんが、最低でも地場の不動産会社に家賃のヒアリングする程度はしておきたいものです。家賃保証は安心できるものではなく、不安定なものであり、いつでも家賃減額の可能性があります。そうであれば、家賃保証をしない方がいいといえます。
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