不動産投資はどの分野が儲かるか考えてみた
マンション、アパート、一戸建て、新築、中古、どの不動産がいいのか、簡単に結論をだすことはできません。資金がどの程度あるのか、自分の労働力を投入してDIYリフォームでやっていくのか、どの地域でやるのか、条件によって判断材料が違ってくるからです。
新築ワンルームマンションは儲からないので止めておいた方がいいといわれています。販売会社が土地を仕入れ、マンションを建設し、利益をのせて販売していることから、新築を買った瞬間に2割損をするといわれます。2割分が利益と考えれば当然かもしれません。それでも必ず損をするのかといえば、そうとはいいきれません。
時期にもよりますが、買った金額よりも高く売れることもあります。2,000万円で買ったワンルームマンションが2,200万円で売れた事例もあります。なかには2,400万円になった物件もあったようです。リーマンショックがあった時期のことですが、銀行融資が厳しくなった時期に安く買っておいたマンションが、スルガ銀行など不動産融資が出やすくなった時期に上手く売ることができていれば、大きく利益を得ることができます。
運が良かったとすればそれまでですが、不動産市場は金融情勢に大きく影響されます。不動産に対して融資が出やすいかどうか、融資が出れば不動産売買は成立しやすくなります。不動産の売買が増加することは、買いたい人が増えていることなので、不動産の価格が高くなります。
逆に不動産に銀行融資が出づらくなると、不動産売買が減少していきます。不動産売買が減少すれば、売りたい人が売りたい金額で売れなくなってしまいます。売りたい金額で売れなくても、早急に不動産を処分して現金化したいと考える人や業者もいます。そうなると多少の指値であれば受け入れ、安い金額であっても売ってしまいます。
新築マンションや戸建てを分譲している業者も在庫処分として、買い取り業者に売ることもあります。個人に売れば高く売れることは間違いありませんが、住宅ローン審査など時間がかかることから、早急に現金化する必要がある場合には買い取り業者に売ってしまいます。
中古物件では買い取り業者が個人から買い取り、リフォームをして再販売しています。カチタスなどは全国展開しています。常に仕入と販売をしているため、なかなか売れない物件は多少の赤字でも売ってしまうこともあるようです。
利益を出すことが前提となっている不動産業者であっても赤字をだすことあります。個人であれば、簡単に損失をだしてしまうでしょう。どうすれば、損失を出すことはなく、不動産で利益を上げていくことができるのか、まず簡単に儲かると思わないことです。簡単に儲かると聞くものは、簡単に大きく損失を出すことになります。救済がありましたが、最近ではかぼちゃの馬車などのシェアハウス投資です。
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今の時期に不動産は買い時なのか
新型コロナウイルスの影響は不動産業界にもあるようです。飲食店のように毎日の売上で営業を維持していくものではありませんが、売買や賃貸の契約件数は減少していると聞きます。築古大家は自分で会社をやっているわけではありませんが、賃貸募集の空き家の戸建がなかなか決まらないことと、付き合いのある不動産屋さんに確認しています。
不要不急の外出が自粛されていることから、人の動きが少なくなり、引っ越しもなくなります。なかには住宅ローンの審査も止まっているらしいともいわれています。住宅ローンの審査がなければ、実需の戸建てやマンションは売れることはありません。
買い取り再販の不動産業者は、三為契約をやっていることが多く、在庫を抱えて資金繰りが大変な状況になりつつあるようです。土地を仕入れて、戸建分譲をしている業者は既に販売価格を1～2割ほど値下げしているようです。
実際に地方の新築戸建ては1,980万円から1,680万円に販売価格が値下げされ、問い合わせしたところ、担当者ベースで100万円の値下げが可能になるようです。2019年6月新築の物件でしたので、もう少しで新築表記ができなくなります。
新築でなくなると築浅未入居物件となり、今のコロロ状況がそれほど変わらなければ、さらに値下がりすることは予想できます。戸建てやマンションの分譲業者は常に新築をしています。土地を仕入れて建物を建てて販売する、このサイクルを同時に進めています。販売して資金が入らないと、仕入代金を支払うことができません。
支払いのために、在庫を処分して資金を作ることはよくあることです。運転資金が潤沢にあれば耐えることもできますが、そうでない業者も個人もいます。売買相場が2,000万円の物件が1,000万円になる可能性もあります。500万円で売られている中古の一戸建てが200万円以下になる可能性もあります。
どちらにしても、住宅ローンの審査を通さず、現金買いであればチャンスはあるはずです。新型コロナウイルスの影響で住宅ローンの審査が進まない、不動産売買が減少しているのは決済ができないからです。ローンが使えなくても現金があれば決済ができます。
不動産を買いやすい時期は、銀行融資が出やすい時期であり、同時に売り時でもあります。銀行融資で難しければ、現金がなければ買うことはできません。現金をある程度持っていれば、今の時期に不動産は買い時かもしれません。
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不動産の価格が下がっていると噂されています
不動産価格が暴落する、こんな噂がささやかれ始めています。銀行融資が付きづらくなっていることもありますが、飲食店などの店舗の家賃、テナント代の滞納が急激に増加しているもの原因です。どちらも新型コロナウイルスの拡大防止のために、営業自粛の要請から売上が激減してしまい、家賃を払うことができなくなっているからです。
大家さんとして家賃を貰うことができなくなれば、借入が残っていても、銀行返済が滞ってしまいます。銀行返済滞ってくると、銀行は担保の不動産を競売にかけるか、任意売却を勧めてくるはずです。どちらにしても、一般的な不動産価格よりも安く可能性はあります。
一般住宅はどうかというと、住宅ローンを払えなくなる人も増えてくるはずです。自営業者や中小企業の経営者で、新型コロナウイルスの影響で収入が減り、住宅ローンの支払いが困難になることは予想されます。政府の補償があるので大丈夫ではないか、と考えるかもしれませんが、補償金を貰うことができても全く足りないしょう。
運転資金がある程度あれば数ヶ月は持ちこたえることができるかもしれません。持ちこたえることで売上は回復する可能性はありますが、しない可能性もあります。新型コロナウイルスは終わりが見えないともいわれています。
住宅ローンでは支払いが3ヶ月以上滞ってくると、銀行が動くと予想されます。競売なるには6ヶ月以上返済ゼロが続いた場合だと考えられます。競売の手続きに2ヶ月はかかるので、住宅ローンの支払いが止まってから11ヶ月後に競売が増えてくると思われます。
2020年3月から住宅ローンの支払いの滞納が増えてきているとすれば、2021年2月から競売が増えてくると予想できます。そこまで待っていれば割安な物件を購入することができるのかといえば、分かりません。その前にも、不動産を売却して現金にしたいとする個人や企業がいれば、大きく値下げをするかもしれません。
指値がどこまで通りいくらまで値下がりするのか、売主の事情によって決まります。不動産は所有しているだけで、維持費としてお金がかかります。家賃が入っていなければマイナスでしかありません。上手く売却することができれば、ある程度の資金ができますが、残債があれば値下げは難しくなります。
ハウスメーカーは今の在庫を処分しようとしています。新築住宅は築1年を超えると、新築表記はできなくなります。投資物件として旨みは少ないかもしれませんが、安く購入しておけば売る時にも利益が出やすくなります。
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新型コロナウイルスの影響で家賃滞納の可能性あり
新型コロナウイルスが世界中に広まり、日本国内でもかなりの感染者が発覚しています。東京、神奈川、千葉、埼玉、大阪、兵庫県に政府から緊急事態宣言が出されました。飲食店や遊技場など様々な施設が営業自粛や時短営業を行っています。日銭を稼いて売上を上げている飲食店は日々の営業で賄っているため、売上がなくなると死活問題となります。
飲食店などの店舗は不動産オーナーであることは滅多になく、大家さんから店舗を借りて家賃を払い営業しています。当然ですが、毎日の売上金で家賃を払っています。ある程度の運転資金があれば、即座に家賃の支払いができなくなることないと思いますが、3ヶ月を超えると厳しくなってきるはずです。
店舗の家賃は居住用住宅の家賃に比べて高いこともあり、政府の支援金があったとしても間に合わない業者もいるでしょう。中小企業経営者や自営業として飲食店を営業していた場合、店舗の家賃だけでなく居住用住宅の家賃もあり、店舗営業と自分の生活も維持していくことはかなり難しくなるはずです。
経営者や自営業者だけでなく、営業自粛している施設で働いているアルバイトやパート、派遣社員など非正規従業員も大変な状況になっているようです。正社員であれば、給与の補償は手厚くやっていますが、アルバイトなどは一切の補償がないことも多く、補償があっても給与の半分もないようです。
非正規の従業員は毎月の給与で、家賃をはじめ生活費を払っており、貯金もほとんどないといわれています。貯金もなく収入がなくなったら、家賃など生活費を払うことができなきなります。飲食店などのテナントの大家さんだけでなく、居住用住宅の大家さんの家賃も滞納が増える可能性が大いにあります。
家賃滞納が増えるということは、家賃保証での家賃の立替払いが増えてきます。家賃の立替払いが増えてくると、家賃保証の会社の資金が減少してしまい、立替払いした家賃の回収ができなければ、倒産してしまう可能性もあります。保証会社が倒産してしまうと、大家さんに対して家賃保証がなくなります。入居者から口座振替で家賃送金をしている場合、家賃は保証会社に入っても大家さんに入らないことになります。
この対策はどうすればいいのか、入居者から家賃を直接振り込みしてもらうことです。家賃滞納があれば、入居者に督促をしていきます。滞納がなければ問題なくやっていけます。賃貸管理会社が家賃集金をしている場合も同じです。賃貸管理を自主管理するのは不安だと考えるかもしれません。それでも、保証会社や管理会社は資金繰りが悪くなれば家賃を送ってくれなくなります。自主管理で上手くやっていくことが一番ですが、難しいようであれば何かしらの対策をしていくことが望ましいでしょう。
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大家さんの仕事を考えてみました
毎月の家賃収入を確認するだけ、それが家さんの仕事だと思われています。満室で家賃滞納も設備の故障も入居者間のトラブルも、何も問題が起きなければ、唯一の仕事といえば家賃の入金確認となります。家賃の入金確認すらしない大家さんもなかにはいるようですが、あまり放置すると滞納金額が大きくなっていることにも気づかないことになります。
空室がでると、何もしないわけにはいきません。何もしなければ、空室になった分は家賃収入がなくなります。収入が減ってくれば、毎月の返済も生活費の捻出もだんだんと難しくなるかもしれません。空室がでた時に、原状回復リフォームをすると費用はかかります。費用がかかっても何もしなければ次の賃貸は決まりません。
次の入居希望者が見つかってからリフォームをするという方法もあります。リフォーム中で賃貸募集するやり方です。人気のエリアや物件なら決まりやすいのですが、賃貸需要と供給がどちらも少ない、地方など田舎ではなかなか難しいものです。
リフォーム中であっても、引っ越しをしなければならない事情があり、その地域にその物件しかなければ決まることもあります。築古大家の経験では、キッチン床の張替え工事中に床がない状態で決まったこともあります。流し台の設置が入居に毎に合わなかったため、初月の家賃の減額もしました。
逆に、引っ越しが2ヶ月以上も先の賃貸契約もしたことがあります。法人契約で外国人入居でした。12月から入居する予定で、契約は10月から始まりました。入居が先だったため、最初の2ヶ月は家賃を2万円減額していました。ただ。この時の契約は礼金があったため、広告料の持ち出しがありませんでした。
また、入居中であっても問題が起きれば対応する必要があります。過去に大きなものだと、雨漏りがありました。おおきな台風があった時に、どこか雨漏りが発生することはよくあります。様子見をしてもらうこともできましたが、築年数もだいぶ経過していたため、外壁塗装を手配しました。
その時に探した塗装屋さんは、ネットから安い会社を探して依頼しました。見積りはしっかり見るものではなく、建築面積と延床面積で決めていたようでした。作業は迅速で2～3人で足場を組んで、塗装をして、足場を外して、1週間で終わっていました。費用は外壁だけで50万円ていどだったと記憶しています。
家賃が5.5万円の戸建ですが、入居中で長く住んで欲しいと考えて費用をかけています。この入居者には、その後に洗面台とガスコンロの修理をやっています。今年で更新になりますが10年の入居になり、更新手数料も家主負担でやっています。
空室になれば原状回復リフォームをして、入居中の時には入居者に対する迅速なクレーム対応、賃貸管理が大家さんの仕事です。どちらにしても費用はかかりますので、手元資金を切らさないことも重要でうす。
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DIYリフォームで躓いた時にどうしたらいいのか考えてみた
苦労ばかりで収入を得ることもなく、上手くいかなくて心が折れそうになるのがDIYリフォームですが、最後はやって良かったと思うことがあります。収益物件なら賃貸が決まって家賃が入った時、自宅なら自分が住み始めた時です。業者に頼めば、綺麗に早く仕上がります。ただし費用はそれなりに高額になります。
営業担当がいるような大手の業者にリフォームを頼めば、細かい注文も色々聞いてくれるかもしれません。ただし、現場の職人さんに直接頼むと問題になります。あくまでも現場の職人さんは、営業担当から指示されている仕事だけをするだけです。職人さんに直接頼んでいれば、現場で色々注文できますが、大手の業者に頼むと細かいことでもルールがあるようです。
また、自分でDIYリフォームをしていれば、現場で部材を変えることも施工を変えることも自由です。業者のように施工図面や部材など見積りをとるわけではありませんので、予定が未定であるだけなのですが、それでも現場で必要があれば臨機応変に対応していくことができます。
臨機応変にやっていくとなると、その場しのぎの施工も、丁寧な施工もできます。一つの作業で大工さんなら3時間程度でやるものを、2日以上かかることはよくあることです。施工方法や部材のことを考えて、作業が中断することもあります。
中断が長くなると、そもそもリフォーム作業がしばらく止まってしまうこともあります。本業が忙しくなったり、体調不良で現場作業ができなくなったりすることもあります。体調不良が続くと、DIYリフォームの意欲も落ちてしまいます。
意欲が落ちている状態だと現場作業も上手くいきませんので、休むようになります。休んでいると気持ちばかり焦ってしまうようになります。焦っても仕方がないので、現状把握と次回の現場作業のために体調を整えながら、DIYの書籍を読んで、動画で研究していきます。
会社員をやっていれば、本業で少々の体調不良や無気力などで仕事を休むことは難しいでしょう。DIYリフォームでは自分の物件をやっているため、基本的に納期はありません。納期がなければ、できる時にできるかぎりやればいいのです。無理してやることもありませんので、焦っても仕方がないのです。
どうしてもDIYリフォームで行き詰ってしまった時には、地元の工務店なりに頼めばいいのです。金額的に合わないようであれば、個人の職人さんを探せばいいのです。職人さんが作業をしている様子をしっかり見ておけば、次回はDIYで何とかなるかもしれません。また一緒に作業をしていれば、色々教えてくれるかもしれません。
DIYリフォームで躓いてしまのは、体調不良と意欲低下の状態でも費用節約や自分の好みを追求するために一生懸命に作業をしてしまうことが一つの原因だといえます。疲れた時には、休みをとり、しばらくDIYリフォームから離れてみるのもいいかもしれません。賃貸が決まっているなど納期があれば、少々無理して完了させなければいけませんが、そうでなければ、休みをとって回復してから作業を再開してもいいと思います。
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DIYリフォーム始めてみたけど失敗した
リフォームをDIYで始めてみたけで上手くいかない、失敗したといい経験をした人は決して少なくないと思います。DIYリフォームでは終わりが見えない、どうしたらいいのか分からなくなってしまった、という状態で作業が止まってしまうこともあります。作業がなぜ止まってしまうのか、作業をしないからです。自宅をDIYで建てた人もいます。期間は7年を超えていました。
会社員など勤め人は毎日仕事をしていて、休日にDIYリフォームをすることになります。休日はしっかり休むのが基本ですが、DIYリフォームでは休日にしっかり作業しなければなりません。自宅や勤務先の近くに現場があれば、仕事が終わった後にも作業をすることが出来るかもしれませんが、自宅から高速を使うなど遠方だと難しいでしょう。
築古大家は自身の経験として、DIYリフォームだけで全てを仕上げるのはかなり難しいと感じています。相当気合を入れてDIYリフォームを始めても、途中で息切れをしてしまうように、心が折れることがあります。中には、作業を進めていくうちに職人のごとく、また職人以上に作業ができるようになる人もいますが、非常に稀だといえます。
外壁塗装をDIYリフォームでやるのは、かなり大変なことです。平屋であれば足場を組む必要もないかもしれません。脚立を移動しながら塗装作業をしていけば、外壁塗装をすることはできます。ただし、一人で、休日だけやるとなると、慣れていないこともあり作業時間は相当かかります。
慣れていない作業を一人でやり続けることがなかなかできないことです。会社など勤務先では、初めての作業は先輩社員が教えてくれ、慣れるまで一緒にやってくれます。何も分からない新人に仕事を任せるなどということはないでしょう。会社員から自営業者となる場合も、会社員で得た経験がから仕事を選ぶことが多いはずです。
物件のDIYリフォームでは、会社員としての仕事経験もないまま初めての作業に入ります。ブログや動画などネットから情報が氾濫しているため、誰でも簡単にできると勘違いしてしまいます。YouTubeでは女性が初めてのDIYリフォームで簡単にやっています。数日かけている作業がわずか10分にまとめられています。
DIYリフォームなんて、誰でもできる簡単なものだと思ってしまいます。勘違いしたまま、廃墟のような建物付き土地を購入してしまいます。購入して片付けから始めますが、残置物処分だけで10日以上の作業で心が折れます。それでも引き続き内部の解体作業に入り、浴室の壁や天井のモルタル解体作業で7日以上かかりました。全て築古大家が経験したことです。
土壁をバールで解体して、土嚢袋に詰め、軽トラに積んで処分場に持ち込んで、処分費用を支払います。1階の天井もある程度解体していますが、床の解体が進んでいません。他の戸建が空き家となってしまったため、廃墟のような物件のDIY解体が停止しています。なんとか再開したいと考えていますが、外壁や屋根も傷んでいるため、足場をつけて修繕しなければなりません。
様々な問題が解決されていません。ここで、業者に丸投げすれば楽になりますが、まだ諦めていません。強がりになりますが、DIYリフォームは上手くできなくても、経験になり次回に生かせるのでいいのです。失敗したと思えば敗ですが、成功するまで続ければ経験の一つです。
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