DIYリフォームは安くできるのか考えてみた
リフォームを安くやるにはDIYでやる必要があると言われています。DIYでやれば材料原価でできるため、驚くほど安くできます。水道蛇口の水漏れ、トイレのタンク内の水が止まらないなど、ホームセンターでパッキンを買って簡単な工具で、簡単な作業で終わります。
網戸の張替え、障子や襖の張替え、業者に頼むと1枚5,000円ていどかかります。網戸はホームセンターだけでなく、100均にも張替えセットが販売されています。障子や襖は糊付きで販売されているので、糊を付ける必要はありません。販売価格も1枚500円以下がほとんどです。
DIYリフォームでは、自分で材料をホームセンターなどで購入して準備します。工具が必要であれば、ホームセンターなどで購入またはレンタルができます。釘やネジ、またドライバーやモンキーレンチなど簡単な工具であれば100均の工具コーナーで販売されています。100均の工具コーナーで、家庭用として販売されている簡単な工具をDIYで使えるのか、疑問に思うかもしれませんが、DIYリフォームでは十分に使えます。
その他の素材としてはカッティングシートなどもあります。カッティングシートはキッチンの扉に壁紙のように張ることで綺麗にすることができます。賃貸住宅でもできる元に戻せるDIYリフォームも流行っているようです。壁や天井、床にも釘やネジを打ち込むこともなく、壁や柱をたてることができ、室内にロフトも作ることができるようです。
DIYリフォームでは、業者に頼むことはなく職人さんが作業をするわけではありません。部材の原材料を加工して施工することが基本です。施工費がかからないのであれば、良い材料を使いたくなります。良い材料を使えば、良いものができるかもしれませんが、費用は高くなります。障子や襖であっても1枚1,000円以上するものもあり、壁紙も1mで500円以上するものもあります。
DIYリフォームで業者に頼むより安くしようとしても、材料で良いものを使っていくと費用がそれなりにかかってきます。また素人がやる作業には、失敗することが前提です。材料や部材が無駄になることもあり、余分に必要になります。安い材料であれば、多少余分に材料を購入しても大したことはありませんが、良い材料は施工で失敗すると、余分な材料費で高くつきます。
DIYリフォームで施工費をなくしても、材料費を安くしていかなければ、結果をして安くなりません。経験がなく初めての作業では時間がかかります。DIYリフォームでは自分でできることを自分でやることが基本となります。賃貸住宅では難しいかもしれませんが、自己所有の自宅であれば、網戸の張替えなど簡単なリフォームからやってみることです。工具や材料は100均で揃うはずです。材料費を抑えて、施工はDIYですることでリフォーム費用を安くすることができます。
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新築と中古はどちらが儲かるのでしょうか
新築ワンルームマンションは儲からないので止めた方がいい、ということはよく聞きます。では中古ワンルームマンションは儲かるのでしょうか。新築物件は区分マンションや一戸建ては、原価に販売業者が一定の利益をのせて売られています。土地を仕入れて、建設業者に建ててもらい、利益をのせて販売されています。
販売業者の利益がのっていれば新築物件は儲からないのか、といえば必ずしもそうではありません。かぼちゃの馬車が一時問題になりましたが、原価の2倍以上で販売して、無理な家賃保証をつけていました。原価5,000万円の物件を1億円で買ってしまえば、回収していくのは大変です。これを7,000万円で買うことができていれば、儲からないまでも損失はかなり抑えられていたでしょう。
中古の一棟アパートやマンションであれば、割安に買うことができるかもしれませんが、金利が低く融資がつきやすい時期だと高い金額になります。地方で、年間家賃収入300万円築20年の木造一棟アパートでは、利回り12%で3,600万円ですが、融資がつけば5,000万円以上になっていました。
地方の中古木造アパートは、売却時の年利回りは10%を超えないと売却することは難しいとされていました。中古物件アで融資が付くから買ってしまうと、売る時に同じように融資がつくとは限りません。築20年の木造アパートを買って、5年後に売ろうとしても、築25年の木造アパートは融資がつきにくくなります。
新築物件であれば、築10年ではまだ築浅物件であり、売る時にも融資も付きやすくなります。新築物件を自分で企画して土地から仕入れて建物を建てる、ハウスメーカーのようなことをすれば、安く新築物件を所有することができます。ハウスメーカーが企画した建売の一棟アパートは、安普請であっても価格が高いようです。レオパレス21などは高い金額で建築契約を取り、サブリースで家賃保証をしていました。初期の段階で参入していた大家さんは逃げ切れたかもしれませんが、ここ10年で始めた大家さんは保証家賃の減額や、界壁問題などで大変な状況でしょう。
リーマンショックが起きた時期には、不動産融資が引き締められていました。新築物件が売れなくなり、新築や中古を含め不動産価格は大幅に下がっていました。この時期に不動産を買っていて、金融緩和で融資がつきやすい時期に売っていた大家さんは、大きく利益を取っています。
新築と中古でどちらが儲かりやすいのか、個人的な考えでは中古物件です。新築物件は業者から買うのであれば、必ず利益がのっています。中古物件は個人売主では事情があれば安くなります。新築に比べて中古の方が価格交渉、大きく指値が効きやすい印象があります。ただ新築物件は融資が付きやすく、売る時にも価格は下がりづらいこともあり、大きく利益を取れる可能性はあります。
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不動産はどうやったら安く買うことができるのでしょうか
不動産投資の成功や失敗は買った時に決まるといわれます。一般相場よりも安く買えば利益が出やすくなり、高く買えば損失が出やすくなります。相場で買っても上手くやっていけば利益は出せますが、安く買っておくことが何より重要です。
不動産を安く買うためには、安くても売りたい人から買うことが一番ですが、そんな貴重な人は簡単に見つかるものではありません。アットホームなどのサイトを常に見張っていたり、競売情報を確認して入札したり、地道なことをやっていても安くていい物件を買うことはできないかもしれません。
未公開物件の情報を手に入れたり、所有者と直接取引して安く譲ってもらったり、相場よりもかなり安く買うこともできるかもしれません。一般の不動産業者で売りに出ていない物件を買うことができなければ安く買うことはできない、そんなことは絶対ありません。
ネットの不動産ポータルサイトから物件を見つけて、実際に現場確認をして、指値をして安く買うこともできます。不動産業者から物件紹介をされて、大きく指値が効くこともあります。一般物件は基本的に相場通りの価格で売りにでていますが、大きく指値が効く可能性も十分にあります。
競売物件は安く買えるという話は、一昔以上前のことです。競売でも人気物件は相場よりも高くなることはあります。特別競売までなるような物件は、何か問題がある物件ばかりです。問題があるから特別競売までなっているので、問題を解決することが出来れば、安物買いの銭失いにはなりません。
不動産物件は、ただ安く買えばいいということはありません。別荘やリゾートマンションなど、維持費が毎月数万円もかかるようなものだと、無料でも引き取って欲しいと考えている所有者は少なくありません。中にはいくらか払っても引き取って欲しいという話も聞いたことはあります。
空き家の戸建も固定資産税がかかるだけでなく、敷地内の草刈りなどの維持管理も自分でやるとなっても大変です。実家が田舎で自身は都心に住んでいて、相続した実家は誰も住んでいないことなど珍しくありません。そんな物件を上手く見つけることが出来れば、所有者は安く譲ってくれるかもしれません。
それでは、そんな物件をどうやってさがしたらいいのかに戻りますが、不動産物件を探すことです。良さような物件を見つけたら、実際の現場を確認して指値をしてみる。この繰り返しが基本となります。また、所有者と直接取引を目指すのであれば、所有者を見つけて話をしてみることです。そう簡単に上手くいくものではありませんが、不動産営業であっても簡単に契約がとれるものではありません。地道な作業と、自分の意思を相手に伝えること、誰でもできますが、継続していくことは簡単ではありません。
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築古戸建のDIYリフォームはどこから始めるべきか考えてみた
築古戸建を格安で購入してDIYリフォームをする、想像すると楽しそうですよね。会社員をして、休みの日に電動工具を片手に、安い部材を仕入れてDIY施工で工賃を抑えていくことができます。テレビでやっているように相違工夫をしながら、様々な細工をして独自の家を作っていく、まさしく夢のようです。
ただ、実際に廃墟のような築古戸建を購入すると、現実の問題に押しつぶされそうになります。金額的には中古者を購入するよりも安く、大きな工作をする趣味を始めるような感覚で始めてしまうこともあります。
築古大家は自身の経験として、築古戸建のDIYリフォームをやっています。大家さんとして中古ワンルームマンションのオーナーチェンジから始めました。DIYリフォームをすることなど考えることもなく、ビフォーアフターなどのリフォーム番組を見て、リフォームはお金がかかるものだと思っていました。
最初に廃墟のような物件を購入したのは、特別競売での元社員寮の共同住宅です。建物は重量鉄骨造であり、外壁はモルタルでヒビだらけした。敷地内はどこの工事現場なのか、というほど廃材などが溢れていて、地面は一部陥没していました。
建物の室内には残置物が満載で、ゴミやカビなど汚れが酷い状態でした。人が住めるような環境ではなく、室内にいるだけで気分が悪くなってしまいます。どこから手を付けていいのか分からず、最初のうちは茫然としたのを覚えています。
当時はまだ会社員をやっていて、現場は自宅から高速を使って2時間以上かかる地域でしたので、月に2回泊まりで通っていました。DIYリフォームをするというよりも、まずは自分で何かできることをしていこうと考え、残置物やゴミ、廃材をまとめて処分場に持ち込むことから始めました。
区分ワンルームマンションでは空き室を購入しても、荷物は何もないため残地物処分などいうことはありません。築古戸建の場合、相続物件であることも多く、敷地や建物が管理されていないことが少なくありません。雑草が生えていればジャングルのような状態、室内は生活していた道具が満載です。
残置物がなければ、清掃から始めていくのがいいでしょう。残置物や敷地がジャングル状態であれば、まずは片付けと不要物を処分していくことから始めます。ブラウン管のテレビや二層式洗濯機があれば、リサイクル料金を支払って処分しなければなりません。布団や洋服などは、可燃ゴミとして処分しました。いくつもあるタンスはバールで解体して処分場に持ち込みました。敷地内の雑草を草刈りして、落ち葉も集めて処分場に持ち込みました。土壁を解体して、不燃ゴミ処分場に持ち込みました。
廃墟をDIYリフォームで再生することは大変な作業です。夢を見てDIYリフォームを始めると、途中で挫折することは珍しくありません。あまり情報が出ていないのは、上手くいっている情報が出回っているためです。現実を確認して、築古戸建空き家のDIYリフォームは清掃と片付けから始めて、その後は出来ることを少しずつやっていきましょう。
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田舎の不動産は負債なのでしょうか
不動産を所有していると固定資産税を負担しなければなりません。車や中型以上のバイクを所有していても税金がかかります。区分マンションであれば、固定資産税以外にも管理費や修繕積立金がかかり、別荘であれば地域の管理費がかかる場合もあります。不動産は所有しているだけで年間数万円から数十万円かかるものです。
都心の不動産は売却も賃貸もしやすく、自己使用であっても使いやすいものです。固定資産税も田舎に比べて高いものですが、使い勝手も良いので負債とみられることはありません。金持ち父さんの考えでは、住宅ローンを返済している限り資産とはみなしませんが、一般的には資産だといえます。
地方の過疎化しているような田舎で不動産を相続などで所有者となってしまうと、負債を相続したようになります。自分で使うこともなく、賃貸も売却もしにくい住宅や当然ですが、農地を相続しても大変です。農地の所有権移転は相続であれば関係ないのですが、農地法という法律で農家以外では所有権移転できませ。
自分で農業をするのであればいいのですが、そうでなければ賃貸するか売却を考えます。賃貸できれば固定資産税くらいになるかもしれませんが、売却するには農業委員会で許可が出る農家でないと売却できません。
空き家を相続しても負債になる可能性はあります。自分で住むこともなく、賃貸も出来ず売却もなかなかできない、それでも固定資産税はかかります。東京などの都心に比べてかなり安くなりますが、所有しているだけでお金がかかります。また特定空き家と認定されてしまうと、土地の固定資産税は6倍となってしまうため、ある程度の維持管理はしなければなりません。
リゾートマンションも所有しているだけで、管理費や修繕積立金、また温泉管理費などの温泉地では別に費用がかかることもあります。スキー場が多数ある新潟県湯沢町ではリゾートマンションが多数あります。バブル景気をいわれた1990年前後に建設された当時の価格は今では考えられませんが、ワンルームで2,000万円以上していたようです。
まだ戸建の空き家であれば何とかなりそうな気もします。都心から田舎に住みたい人はいるようで、安い金額であれば売却もでき、賃貸でも供給数が少ないことで決まりやすくなります。ただ、それなりのリフォームが必要で、修繕にある程度の費用はかかります。何もリフォームをしなくても売却はできます。ただ大きく指値が入ることになり、リフォーム費用以上に安くなる可能性はあります。
逆に所有者が負債だと感じている不動産であれば、格安で譲ってもらえる可能性はあります。不動産業者に依頼をして契約になると、売主は20万円の仲介手数料を支払うことになります。どうしても処分したい場合には不動産業者に依頼するかもしれませんが、処分したいと考えても依頼しないこともあります。そんな物件を直接取引できるようになれば、負債を資産に変えることができれば面白いですね。
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物価が上がっているのにどうして家賃は上がらないのでしょうか
1990年前後のバブル経済といわれた時代には、不動産価格は上がり続け、下がることはないと信じられていました。不動産価格は右肩上がり、銀行は不動産を購入するためには簡単に融資がでたようです。不動産価格ほどの値上がりはありませんでしたが、家賃も当時は値上がりをしていました。
家賃も現状維持または値上がりすること当然であったことから、収益物件は投資だけでなく投機の対象にもなっていました。不動産価格が上がり過ぎたことから総量規制が入り、その後間もなくバブル崩壊となります。
土地やマンションなどの不動産価格は軒並み値下がりしてしまいましたが、家賃の値下がりはほとんどなく、地域によっては現状維持から少し値上がりもあったようです。そのため家賃は景気に左右されることはなく、実際の需要によって決まるものだといわれています。都心など賃貸需要が高い地域では家賃が下がりづらく、地方で需要があまりない地域では家賃が下がりやすくなります。
都心では家賃が高く、地方では家賃が安いのはよく知られていますが、家賃は賃貸住宅の需要と供給でなり立っています。最近では、沖縄の賃貸需要が急激に増加したため、不動産価格とともに家賃も急激な値上がりをしています。需要が急激に増加したことで、供給が間に合わないのは一時的なことかもしれませんが、供給が追い付くまで高値で推移すると思われます。
賃貸需要に比べて供給が余っている場合には、賃貸住宅で家賃の競争が起こります。過疎化していることもなく、人気のある地域である横浜などが賃貸住宅の供給過多が発生しています。特にワンルームの単身者向け住宅は余っているようで、新築であっても予定通りの家賃で決まらないようです。
逆に地方では家賃が安いといわれますが、賃貸住宅がほとんどない地域で企業の工場などができると、一気に賃貸需要が増加します。最近では工場の従業員として外国人を雇うことも増え、社宅としての需要が増えています。特に戸建て賃貸住宅は人気が高く、相場よりも高い家賃で賃貸すること少なくありません。
家賃は物価に連動して、年々上がると言われていた時代がありました。ただ現実としては地域の家賃相場ができ、そこで賃貸住宅の需要と供給のバランスで実際の家賃が決まります。空室が長くなれば、大家さんが家賃を下げることもあり、需要が多ければ家賃を上げることもあります。
物価が上がっていけば家賃は上がるはずなのですが、賃貸需要がなければ空室のままです。空室を埋めて家賃を得るには家賃を下げる必要もあり、空室の家賃が下がれば、その地域の相場家賃も下がるようになります。家賃を下げなくても決まるかもしれませんが、ほとんどの大家さんは長期間の空室で耐えられなくなると家賃を下げてしまうのです。
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どうして予定通り家賃収入が入らないのですか
収益物件を購入する時によくやるのが賃貸シミュレーションですが、そのシミュレーションは仲介または販売の業者が作成していることが一般的です。新築物件は新築プレミアで中古物件に比べて高い家賃が期待でき、そのままシミュレーションに反映されます。中古物件の空き室は、想定家賃が入ることになります。
家賃の根拠は、周辺の賃貸仲介業者にヒアリングをとることもありますが、サブリース業者の保証家賃を提示することもあり、両者で出す場合もあります。サブリース業者の保証家賃は一般の想定家賃に比べて80～90%となります。そうなると、最悪でもサブリース業者に保証を依頼すればいいのだと考えて、収益物件のシミュレーションを信じてしまいます。
一度信じてしまうと、他の意見は何かしら懐疑心をもって見てしまうようになり、計算上で利益が出るとなると購入に踏み切ってしまうのでしょう。サブリース業者が家賃を保証していれば、空室があっても家賃が入るため安心していられます。ただ、それもサブリース業者が家賃の減額交渉をしてくるまでとなります。
毎月30万円の家賃がサブリース業者で保証していたとして、銀行借入の返済が20万円であれば10万円が残ります。この毎月残る10万円を固定資産税の支払いや修繕費用に充てていくことになります。また、この物件が6室アパートで1室の家賃相場が4万円となっている地域だと、サブリース業者の保証家賃は長く続きません。
相場家賃1室4万円で6室では24万円で、保証家賃は30万円ではサブリース業者は毎月4万円の赤字となります。当初から家賃保証の契約があるので、家賃は下がらないということはありません。相場とかけ離れていれば、貸主借主のどちらからでも家賃の増減を求めることはできます。
サブリース業者は当然のように家賃の減額を大家さんに求め、それが受け入れられなければ解約をするように通告してきます。保証家賃30万円から20万円ならまだいい方で、中には半額の15万円を求めてきます。この時、大家さんは自分で客付けできれば相場家賃を維持できるかもしれません。
相場家賃4万円で6室24万円です。ただ、この時に相場家賃が3万円となっていれば6室で18万円です。18万円では銀行への返済金20万円に足らず、固定資産税や修繕費用はさらに持ち出しとなります。どうして予定通りの家賃収入が入らなくなっていまったのか、こうなってしまっては既に遅いのです。
不動産仲介業者は販売業者が持ってきた賃貸シミュレーションを慎重に吟味をしていても、想定以上に家賃相場が下がることがあります。銀行融資が付くからといって、銀行が良い物件だと評価しているわけではありません。不動産業者でも銀行でもなく、大家さんが自分の基準でしっかり評価していく必要があり、それを他人任せにしてしまうと予定が大きく変わってしまうことになります。
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